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Mais dans certains cas le loyer peut être DEPLAFONNE (dans ce cas il ne devient pas pour autant libre, il sera fixé à la " valeur locative ", soit amiablement à la suite d’un accord entre bailleur et locataire, soit judiciairement par le juge).
2-1- les exceptions conventionnelles
Le plafonnement du loyer du bail renouvelé n’est pas d’ordre public, il peut donc y être dérogé conventionnellement ( c‘est à dire dans le bail) :
- par une clause du bail excluant expressément le plafonnement à la fin du bail
- en fixant lors de la conclusion du bail une durée de plus de 9 ans ( bail de 10, 12... ans)
- en fixant une clause de loyer variable ( pourcentage des chiffres d’affaires)
Mais aussi si
2-2 - le bail qui a passé les 12 ans
Quand la durée d’un bail d’une durée initiale de neuf années a dépassé DOUZE ANNEES, le loyer du bail de plus de douze ans n’est plus plafonné.
Et dans le cas de
2-3 - Modifications notables de certains éléments
L ‘ancien article 23-6 du Décret de 1953 disposait que le loyer du bail renouvelé était PLAFONNE "à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux articles 23-1 et 23- 4 "
Pour qu’il y ait DEPLAFONNEMENT il faut donc une modification notable de l’un au moins des éléments suivants :
- caractéristiques du local (augmentation de la surface, adjonction d’un local...)
- destination des lieux (ajouts d’activités dans le fonds... )
- obligations respectives des parties ( travaux effectués par le bailleur incombant normalement au locataire...)
- modification des facteurs locaux de commercialité ( augmentation significative de la " commercialité " des environs par exemple création d’une voie piétonne, d’un parking, d’un centre commercial, de nombreux bureaux..., laquelle est bénéfique au locataire)
S’il est prouvé par le bailleur que l’un de ces éléments a été notablement modifié, le loyer du bail renouvelé pourra alors être fixé à la VALEUR LOCATIVE
Si la situation correspond à l’une de ces exceptions le nouveau loyer sera fixé à la " VALEUR LOCATIVE " c’est à dire en fonction des loyers couramment pratiqués dans le voisinage (surface pondérée de l’immeuble que multiplie le prix au m2 couramment pratiqué)
Si bailleur et locataire s’entendent sur le prix d’un loyer, il y aura alors accord amiable
Si aucun accord amiable ne peut être trouvé, c’est le juge qui fixera après expertise ce nouveau loyer il y aura alors fixation judiciaire du loyer
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