Saviez-vous que depuis la loi du 19 juillet 2019, l'omission de certaines mentions dans un acte de cession d'un fonds peut encore entraîner sa nullité pour vice du consentement, avec un délai de prescription porté à 5 ans ? Cette réforme a bouleversé les pratiques établies depuis des décennies, laissant de nombreux cédants et acquéreurs dans l'incertitude quant aux informations réellement indispensables. Face à ces enjeux juridiques complexes, l'Agence Commerciale Bordeyne Marchand Martinot (B2M), forte de ses 60 ans d'expérience à Lille, vous guide dans la sécurisation de votre transaction.
Ce qu'il faut retenir :
La rédaction d'un acte de cession de fonds constitue l'étape la plus délicate de toute transaction commerciale. Bien que la loi du 19 juillet 2019 ait supprimé les mentions obligatoires de l'ancien article L141-1 du code de commerce, leur absence peut toujours conduire à la nullité de l'acte si l'acquéreur démontre un vice du consentement (avec un délai de prescription distinct de 5 ans, à ne pas confondre avec le délai d'1 an pour l'action en garantie contre les inexactitudes des énonciations selon l'article L141-4).
Cette évolution législative a paradoxalement complexifié la situation. Auparavant, les cinq mentions étaient clairement définies : origine de propriété, état des privilèges, chiffre d'affaires des trois derniers exercices, résultats comptables et éléments du bail. Aujourd'hui, l'absence de cadre strict expose davantage les parties aux contentieux.
Pour sécuriser juridiquement votre opération, il devient essentiel d'anticiper tous les points de litige potentiels. Un acte mal rédigé peut entraîner des conséquences financières désastreuses : remise en cause du prix de cession, action en garantie actif passif, voire annulation pure et simple de la vente.
La première mention incontournable concerne l'état civil complet du cédant et du cessionnaire. Cette identification doit comprendre les noms, prénoms, dates et lieux de naissance, ainsi que la situation matrimoniale des parties. Par exemple, si Monsieur Dupont, né le 15 mars 1970 à Lille, marié sous le régime de la communauté légale, cède son restaurant, cette information complète doit figurer dans l'acte.
La deuxième mention porte sur les adresses précises et domiciliations des parties. Au-delà de la simple adresse postale, il convient d'indiquer le domicile fiscal et, pour les sociétés, le siège social avec le numéro RCS. Cette précision permet d'éviter toute contestation ultérieure sur l'identité réelle des contractants.
La troisième mention décrit la nature exacte de l'activité exercée et l'adresse d'exploitation du fonds. Il ne suffit pas d'écrire "restaurant" : précisez "restaurant traditionnel de 80 couverts avec terrasse, spécialisé dans la cuisine régionale flamande, situé 42 rue de Béthune à Lille". Cette description détaillée évite tout malentendu sur l'objet réel de la cession.
La quatrième mention établit l'inventaire détaillé des éléments corporels et incorporels cédés. Les éléments corporels comprennent le matériel professionnel, le mobilier, l'outillage et les stocks de marchandises avec leur valeur estimée. Les éléments incorporels englobent la clientèle, l'enseigne, le nom commercial, le droit au bail, les noms de domaine internet et les comptes sur les réseaux sociaux (l'acte doit mentionner explicitement le transfert de ces actifs numériques avec leurs codes d'accès, y compris les fichiers clients et bases de données). Il est tout aussi important de préciser explicitement que les liquidités, comptes bancaires, créances clients et dettes personnelles du cédant sont exclus de la cession.
À noter : Pour les fonds de commerce de plus de 1000m², n'oubliez pas de joindre en annexe l'attestation OPERAT certifiant la performance énergétique du local commercial. Cette attestation, devenue obligatoire, témoigne du respect des normes environnementales et peut influencer la valorisation du fonds.
La cinquième mention présente le prix total avec une ventilation obligatoire entre éléments corporels et incorporels. Cette répartition, généralement fixée à 70% pour les incorporels et 30% pour les corporels, présente des enjeux fiscaux majeurs (cette ventilation optimise la fiscalité car les éléments incorporels bénéficient d'un régime d'amortissement plus favorable). Pour une cession à 200 000 euros, vous indiquerez par exemple : "140 000 euros pour la clientèle et le droit au bail, 60 000 euros pour le matériel et les stocks".
La sixième mention détaille les modalités de paiement et la clause de séquestre. Le prix est habituellement séquestré chez un notaire pendant 90 jours (ce délai sert spécifiquement à couvrir la solidarité fiscale du cessionnaire avec le cédant et permettre les oppositions de créanciers). Les modalités précisent si le paiement s'effectue comptant, par échéances, ou avec un crédit vendeur.
La septième mention expose les chiffres d'affaires et résultats des trois derniers exercices comptables. Même si cette obligation n'est plus sanctionnée par la nullité automatique, son absence peut caractériser une réticence dolosive. Présentez ces données sous forme claire : "CA 2021 : 450 000€, résultat : 65 000€ ; CA 2022 : 480 000€, résultat : 72 000€ ; CA 2023 : 510 000€, résultat : 78 000€". Le vendeur doit également obligatoirement fournir un document détaillant les chiffres d'affaires mensuels entre la clôture du dernier exercice et le mois précédant la vente, document à faire viser par les parties avant signature.
La huitième mention retrace l'origine de propriété et l'état des privilèges ou nantissements grevant le fonds. Cette information permet à l'acquéreur de vérifier que le vendeur dispose bien du droit de céder et qu'aucune sûreté ne grève le fonds. Un certificat du greffe du tribunal de commerce attestant l'absence d'inscription est généralement annexé.
Exemple pratique : Madame Martin souhaite céder sa boulangerie-pâtisserie située rue Nationale à Lille. Elle a acquis ce fonds en 2018 pour 180 000 euros. Pour sécuriser la transaction avec son acquéreur, elle fournit : les bilans certifiés des trois derniers exercices montrant un CA moyen de 520 000 euros, un tableau Excel détaillant les ventes mensuelles de janvier 2024 à octobre 2024 (mois précédant la vente prévue en novembre), et un état des inscriptions du greffe confirmant l'absence de nantissement. Elle précise dans l'acte que le nom de domaine "boulangerie-martin-lille.fr" et la page Facebook de 3 500 abonnés sont inclus dans la cession, avec remise des codes d'accès le jour de la signature.
La neuvième mention établit la garantie d'actif net et de passif. Cette clause protège l'acquéreur contre les dettes cachées qui pourraient apparaître après la cession. La garantie couvre généralement une période d'un an (délai qui court selon l'article L141-4 du Code de commerce et peut être étendu contractuellement) et peut être plafonnée à un pourcentage du prix de vente, par exemple 30%.
La dixième mention énumère les conditions suspensives impératives. Ces conditions peuvent inclure l'obtention d'un prêt bancaire par l'acquéreur, l'accord du conjoint pour les époux mariés sous le régime de la communauté, ou l'absence d'exercice du droit de préemption par la commune. Si l'une de ces conditions ne se réalise pas, la vente est automatiquement annulée.
La onzième mention définit la clause de non-concurrence délimitée. Pour être valable, cette clause doit préciser trois éléments : la durée (généralement limitée à 2 ans), la zone géographique (par exemple, dans un rayon de 5 kilomètres autour du fonds), et l'activité concernée (identique à celle cédée). Une contrepartie financière peut être prévue.
La douzième mention rappelle les obligations de publicité légale dans les délais. L'annonce doit paraître dans un journal habilité du département dans les 15 jours suivant la cession (cette annonce JAL doit obligatoirement contenir le prix ventilé, l'identité complète des parties, la description du fonds et le délai de 10 jours pour opposition des créanciers), puis au BODACC. Cette publicité permet aux créanciers de faire opposition et déclenche le délai de 10 jours pour exercer ce droit. S'ajoutent également les formalités administratives post-signature incluant l'obligation de notifier les administrations fiscales et sociales avec obtention de certificats d'absence de dettes (validité 30 jours) et dépôt du formulaire CERFA 13644*02.
Conseil : N'attendez pas la dernière minute pour rassembler tous les documents nécessaires. Prévoyez au minimum 2 mois avant la date de signature souhaitée pour obtenir les certificats administratifs, faire établir les diagnostics éventuels, et permettre à votre expert-comptable de préparer la documentation financière détaillée. Cette anticipation vous évitera tout retard préjudiciable à la transaction.
La complexité de ces formalités d'enregistrement et l'importance des enjeux juridiques justifient pleinement le recours à des professionnels expérimentés. Que votre acte soit rédigé sous forme d'acte authentique devant notaire ou d'acte sous seing privé, chaque mention doit être pesée avec soin. L'expertise de l'Agence Commerciale Bordeyne Marchand Martinot (B2M) vous accompagne dans cette étape cruciale. Implantée à Lille depuis plus de 60 ans, notre agence maîtrise parfaitement les spécificités des baux commerciaux et des transactions dans les secteurs CHR, tabac-presse et PMU. Notre équipe vous guide de la négociation initiale jusqu'à la signature notaire finale, en veillant à ce que votre acte de cession respecte scrupuleusement toutes les mentions nécessaires pour protéger les parties et sécuriser votre investissement. Si vous envisagez de vendre votre commerce dans la métropole lilloise, notre expertise locale constitue un atout majeur pour optimiser votre transaction.